Публікаціявсі друкуватиДрукувати

Як правильно здавати в оренду нерухоме майно
2009-01-22 15:52:00

Як правильно здавати в оренду нерухоме майно

В умовах кризи одним із шляхів полегшення її наслідків та джерелом додаткового заробітку може бути здавання в оренду власного майна, яке на цей час вами не використовується. Це може бути і кімната у квартирі, власне сама квартира, гараж, дачний будиночок чи земельний наділ. У цьому випадку юридичне оформлення таких правовідносин відбувається шляхом підписання договору про найм (оренду) нерухомого майна. Відповідно до ст. 811 Цивільного кодексу України, договори найму (оренди) житла укладаються у письмовій формі.

Нотаріальне засвідчення договору оренди житлового приміщення необхідне лише в тому разі, якщо такий договір укладається строком на 3 і більше років – п.2 ст.793 Цивільного кодексу України. Таким чином, укладаючи відповідний договір на строк до 3 років нотаріально засвідчувати його необов’язково, але за бажанням можна.
Після його засвідчення нотаріус зобов\'язаний надіслати інформацію про такий договір податковому органу за основним місцем проживання платника податку – орендодавця. Дії нотаріусів регулюються постановою Кабінету Міністрів України від 29.10.2003 р. № 1692 «Про затвердження зразка повідомлення про нотаріальне посвідчення договору оренди нерухомого майна».
Договір може бути як строковим, так і безстроковим. Доцільно все ж таки в договорі обумовлювати строк користування майном, а також і порядок його дострокового розірвання. Чим детальніше у договорі будуть прописані права і обов’язки сторін, тим менше буде виникати суперечок з орендарем щодо вирішення суперечностей. Так, у договорі доцільно передбачити можливість перевірки орендодавцем використання власного майна орендарем; порядок відшкодування шкоди, наприклад, сусідам в результаті залиття їхньої квартири; кількість і склад осіб, які мають право проживати в орендованій квартирі; порядок, строки оплати орендної платні та вартості комунальних послуг; порядок і обсяги проведення ремонту кожною із сторін за договором (поточний і капітальний ремонт); можливість реконструкції і переобладнання орендованого приміщення; порядок компенсації коштів, витрачених на таке переобладнання чи ремонт; заборона чи порядок надання орендованого майна у піднайм (суборенду); тощо. Також в акті прийому-передачі орендованого майна рекомендуємо детально зазначити показники лічильників, а також перелік і вартість майна, що знаходиться у квартирі і передається для користування орендарю.

Також слід врахувати, що для власника майна (орендодавця) отримана орендна плата оподатковується. Ставка податку згідно з Законом України «Про податок з доходів фізичних осіб» від 22.05.2003 р. № 889-IV становить 15%. Якщо ж виявиться, що орендна плата буде значного розміру, доцільно зареєструватись приватним підприємцем у місцевій державній податковій інспекції. Діюча спрощена система оподаткування передбачає щомісячну сплату єдиного податку у розмірі не більше 200 грн. Відповідний вид діяльності (здавання в оренду нерухомого майна) повинен бути зазначений у Свідоцтві про сплату єдиного податку.
Якщо ж вартість оренди не є значною та/або ви не хочете мати додатковий клопіт з реєстрацією, більш оптимальним є сплата 15% податку з доходів громадян. 
Порядок сплати податку з доходів фізичних осіб, одержаних від надання нерухомості в оренду (житловий найм), визначено п. 9.1 ст. 9 вищезазначеного Закону. Існують декілька нюансів, які слід врахувати.
Чинне законодавство містить визначення терміну «податковий агент». Якщо спрощено, то податковий агент – це особа, яка відповідає за сплату податку іншою особою в бюджет.
Так от, податковим агентом платника податку – орендодавця при нарахуванні доходу від надання в оренду нерухомого майна іншого, ніж земельна ділянка, є орендар (якщо орендар – суб’єкт підприємницької діяльності).
Можливою є ситуація, описана у підпункті 9.1.4 п. 9.1 ст. 9 Закону № 889-IV -  якщо орендар є фізичною особою, яка не є суб\'єктом підприємницької діяльності, то особою, відповідальною за нарахування та сплату (перерахування) податку до бюджету, є платник податку – орендодавець. При цьому такий орендодавець самостійно нараховує та сплачує податок до бюджету протягом 40 календарних днів, наступних за останнім днем звітного кварталу.
Податок необхідно буде сплачувати виходячи з розміру орендної плати, зазначеної в договорі оренди, але не менше мінімальної суми орендного платежу за повний чи неповний місяць оренди. Методику визначення мінімальної суми орендного платежу встановлено постановою Кабінету Міністрів України від 20.11.2003 р. № 1787 «Про затвердження Методики визначення мінімальної суми орендного платежу за нерухоме майно фізичних осіб». Повноваження з визначення мінімальної суми орендного платежу встановлюється місцевою радою, на території якої розташовано таку нерухомість. Якщо таку мінімальну вартість не встановлено чи не оприлюднено до початку звітного податкового року, податок обраховується виходячи з розміру орендної плати, вказаної в договорі оренди. Заради справедливості необхідно сказати, що у абсолютній більшості випадків, таких рішень ради не приймали, а тому податок сплачується з суми вказаної в договорі.
Також необхідно врахувати, що зменшення в договорі суми орендної плати з метою мінімізації своїх платежів у бюджет, містить загрозу відмови орендаря сплачувати іншу орендну плату ніж та, що зазначена в договорі.
Яку суму зазначати в договорі - визначають сторони, ми ж рекомендуємо вказувати реальну орендну плату.
 

Зразок договору оренди житлового приміщення

Останні публікаціївсі

Газета "Єдиний Центр"всі