Публікаціявсі друкуватиДрукувати

Війну із забудовником можна виграти
2009-02-06 12:54:00

Війну із забудовником можна виграти

Україна сьогодні перебуває серед держав, які найбільше постраждали від фінансової кризи. Однак експерти прогнозують, що наша економіка падатиме ще кілька місяців, і раніше літа затишшя чекати не варто.

Проблеми індіанців шерифа не турбують
Утім, будівельна галузь, за всіма ознаками, вже сягнула дна. Навіть потужні девелоперські компанії «заморозили» свої проекти до кращих часів. Питання про те, коли ці часи настануть, залишається риторичним. Про невеличкі фірми, які працювали на кредитних коштах, подекуди взагалі не маючи власних фінансових ресурсів, годі й говорити. Показово, що, наприклад, у Києві майже третина «заморожених» будівельних об’єктів мають ступінь готовності від 70% до 90%.
Усе б нічого, якби переважна більшість недобудованих квартир не була вже оплачена майбутніми мешканцями. Ще кілька місяців тому, на піку будівельного й кредитного «бумів», помешкання розкупалися навіть на стадії котловану. Деякі з подібних об’єктів далі цього стану й досі не просунулись. Але мало хто із будівельників може уявити, наскільки боляче дивитися на вікна «своєї» квартири у «майже готовому будинку» серед корабельних сосен десь у мальовничому київському передмісті і не знати, коли, нарешті, почнеш її обживати. При цьому від сплати кредиту, виданого під цю, з дозволу сказати, квартиру, тебе ніхто не звільняв. Банк мусить повернути своє, і те, скільки позичальнику доводиться витрачати на оренду житла, бо власне не готове, його аж ніяк не бентежить.
Тож чи є у нерозважливих інвесторів бодай якісь надії в’їхати, нарешті, у власну квартиру або хоча б повернути вкладені в її будівництво гроші? Примарні, але є, – кажуть експерти. Усе залежить від того, в який спосіб були оформлені відносини із забудовником.
У кого які шанси
Існує три види документів, що підтверджують факт інвестування у будівництво. Перший – інвестиційні договори. Найгірший варіант. За словами керуючого партнера юридичної фірми «Ілляшев і партнери» Михайла Ілляшева, такі правовідносини нічим не відрізняються від інвестування у будь-який інший бізнес. А відтак тягнуть за собою притаманні будь-якій підприємницькій діяльності ризики. «Люди вкладали гроші в будівельний проект із розрахунком отримати прибуток. У даному випадку – зекономити на купівлі готового житла. Але бізнес може приносити не тільки прибутки. Так само можна і втратити вкладене. Так сьогодні і сталося. І звинувачувати когось, окрім власної юридичної неграмотності, тут не доводиться», – наголошує юрист.
Те, що інвестиційний договір не захищає прав майбутнього власника, яскраво засвідчив приклад «Еліта-центру». Після цієї афери в 2006 році законодавці офіційно заборонили оформляти такі документи. Але значна частина раніше укладених паперів досі не виконана, тому вони наразі чинні.
Із двох інших варіантів, проти яких закон нічого не має, найменш захищеним експерти вважають житлові облігації. «Термін погашення таких зобов’язань законодавчо ніяк не регламентується. Навіть у Цивільному кодексі. Відтак дефолт емітента цих облігацій, тобто неможливість погасити їх у встановлений строк, навіть не тягне за собою його банкрутства», – каже директор із консалтингу компанії «Вега консалтинг» Сергій Ілляшенко. Вимагати від забудовника викупити облігації можна тільки в тому випадку,  якщо таке право прописано в договорі. А це рідкісний випадок. Тому навіть через суд повернути гроші майже неможливо. А якщо диво таки станеться, можна розраховувати лише на номінальну суму, сплачену інколи вже кілька років тому, тож істотно знецінену. І ніякої пені чи відсотків.
Дещо краще можуть почуватися вкладники (довірителі) Фондів фінансування будівництва (ФФБ). Закон передбачає право довірителя вийти з ФФБ разом зі своїми грошима на підставі лише письмового звернення. Але якщо забудовник не піде назустріч, доведеться звертатися до суду. Тут уже існує можливість, принаймні теоретична, стягнути не лише номінал, але й штрафні санкції й навіть збитки, спричинені, наприклад, потребою орендувати житло на час затримки з введенням в експлуатацію проінвестованого об’єкта.
Як все виглядає на практиці
Конкретна ситуація. У 2004 році люди уклали інвестиційні договори на участь у будівництві житлового будинку. Здати об’єкт забудовник мусив у першому кварталі 2005-го. З третього кварталу починалися штрафні санкції. Попри це будівництво не завершене досі. Будинок практично готовий, навіть жити в ньому можна, але отримати свідоцтво про право власності на свої квартири люди не можуть. Тим часом забудовника визнано банкрутом і розпочато процедуру його ліквідації.
Навчені вельми гірким досвідом, власники квартир готові добудувати їх власним коштом. Але не мають для цього юридичних підстав. Створена ними громадська організація для такої мети не підходить. Наразі ошукані інвестори чекають на рішення Господарського суду про включення їх у реєстр кредиторів. Але юристи не радять витрачати час, склавши руки. «Якщо б принаймні 80% майбутніх мешканців будинку змогли через суд зобов’язати БТІ оформити їхнє право власності на квартири (як на об’єкт незавершеного будівництва), то можна було б створити об’єднання співвласників багатоквартирного будинку (ОСББ). А це вже є можливістю провадити господарську діяльність, у тому випадку й будівничу», – наголошує директор юридичної фірми «Бонум» Олександра Янчук.
Утім, жоден юрист не дасть стовідсотково рецепту порятунку, доки не вивчить наявні у вас документи. А це, звісно, коштує грошей. І тут можна порадити тільки одне: не економити на правовій допомозі. Інакше втратите набагато більше. Хоч і до вибору фахівця, який представлятиме ваші інтереси, теж варто підійти з усією серйозністю. Адже дехто може наобіцяти золоті гори, взяти гроші і навіть домогтися позитивного рішення місцевого суду, яке потім буде з легким серцем скасоване в апеляційній інстанції. Бо не відповідає вимогам чинного законодавства.

 

Останні публікаціївсі

Газета "Єдиний Центр"всі